近日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目M&A金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。据悉,《通知》内容包括六个方面,旨在鼓励行业金融机构为重点房地产企业风险处置项目并购提供金融支持。据媒体报道,《通知》发布前,两部门会同国资委召集房地产行业部分大型民营企业、央企、国企和主要商业银行召开座谈会,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目并购力度。

多位专家向《中国经营报》记者表示,推动行业重组和并购重组是市场正常优胜劣汰的结果,也是推动房地产行业“良性循环”的体现。

此外,《通知》还明确提到,对于风险可控的项目,金融机构可以通过前期动员和信用审查,提高M&A整体服务效率。熟悉银行授信审批流程的人士告诉记者,全面调整和授信审查是风险控制环节,一般都比较谨慎,操作流程繁琐,审批时间长。这一次,中国银保监会在《通知》中明确提到,上述两个环节可以提前启动,或者金融机构在提高服务效率的具体操作上可以更有针对性。

打消对项目并购的疑虑

《通知》提到,要求银行业金融机构按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则,稳健有序开展房地产项目M&A贷款业务,重点支持优质房地产企业并购危困大型房地产企业优质项目。

RealData高级分析师潘浩认为,中国银行业监督管理委员会的声明明确表明了“两个维护”和金融政策调整的思路。此前,房地产行业整体面临流动性收紧、信用风险加大、造血能力不足等问题。即使是经营相对健康的企业,也被自己压得喘不过气来,更难向同行伸出援手。此前,房企曾提出过这个问题。

针对这种情况,本通知不仅提出支持房地产企业发行M&A债和贷款,还提出为优质房地产企业的M&A行为“开源”。建议重点支持M&A优质项目,而不是对重点房地产企业进行股权收购,合理“扼制”优质房地产企业的M&A行为。

通知提到,将加大对债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具,为重点房地产企业风险处置项目并购募集资金。鼓励银行业金融机构积极为M&A企业发行债务融资工具提供服务,提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资M&A债券、M&A票据等债务融资工具。

记者从上清获得的信息显示,2020年4月以来,已成功发行5张M&A票据,涉及基础设施和办公资产,且在招股说明书发行人承诺栏中明确提及募集资金不用于住宅地产、金融投资等用途。事实上,这五张M&A钞票大部分用于筹集资金偿还银行贷款、M&A贷款和补充营运资金。

根据柯睿房地产研究院发布的研究报告,如果把M&A票据的使用范围扩大到房地产项目的M&A,无疑是一个很大的突破。但这类M&A票据时效性要求强,难以实现M&A进度与融资进度的统一,预计将成为房企发行M&A票据直接兑付的一大难点。汇盛国际资本总裁黄立冲表示,M&A价格的支付还有很大的谈判空间,融资和M&A进度可以通过三方签订合同,分期支付余款的方式进行协调。

此外,即使M&A票据难以直接支付价格,仍可用于偿还M&A贷款和替代到期债务,这对房企来说是个好消息。中央指数研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者,对于行业来说,M&A债券是增量资金,融资环境再次改善。对于参与者来说,新增资金激活了暂停的项目,在一定程度上激活了当前低迷市场的活力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李也表示,推动信用债和贷款的发行,可能会提振金融机构推动此类业务的积极性,有助于缓解市场相对悲观的情绪。

上交所信息显示,静安地产4月发行的2021年第一期中期票据共计7亿元,其中1亿元拟用于偿还商业项目M&A贷款。12月8日,市场上有消息称,招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行M&A票据,为房地产项目并购募集资金,但截至目前,尚未有消息发布。

刘水表示,以并购为目的的债券融资在债券发行中所占比例不高,但并不新鲜。这一政策的主要目的是化解部分房企的风险,对有收购M&A意愿但持观望态度的金融机构和优质房企给予明确引导。

国有企业频频收到“请柬”

多位专家在接受记者采访时提到,M&A债券和票据是直接融资,在当前背景下,它们更多是间接融资的补充。《关于M&A行为和M&A贷款的通知》的内容更值得关注。

此前,上海证券报援引消息人士的话说,一些银行曾打算向收购优质房地产项目的企业发放M&A贷款,但由于具体操作规则、监管方向和要求不明确,在实施过程中存在一些担忧。这份通知的主要目的之一就是打消市场的这种担忧。

《通知》鼓励银行业金融机构积极为M&A提供融资咨询服务,发挥客户网络和渠道优势,整合信贷、投资银行和金融市场业务资源,提供融资咨询服务,加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构合作,匹配M&A双方需求,提高并购成功率,同时, 建立重点房地产企业M&A贷款报告制度,每月向中国人民银行和中国银行业监督管理委员会报告M&A金融服务的情况、存在的问题和建议,积极配合M&A双方披露M&A项目和金融支持信息。

值得注意的是,监管部门要求金融机构对M&A项目保持严格的风险控制:《通知》要求金融机构按照穿透原则做好风险管理,评估项目合规性。严格遵守房地产开发贷款监管要求,加强M&A贷款风险控制和贷后管理,做好资金使用监控。

在严格控制风险的前提下,如何提高M&A服务的效率?《通知》也给出了相当具体的措施:加快重点房地产企业M&A贷款审批流程,提高全流程服务效率。对于风险可控的项目,可以提前发起尽职调查和信用审查。与M&A各方合作,推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理,加快权证办理等支持措施,为M&A融资创造良好环境。

不少熟悉房企收购、并购、银行授信流程的人士告诉记者,银行放款前要进行尽职调查。前者涉及的尽职调查由买方完成,这发生在签署收购意向书之后和制定收购计划之前。如果有很多房企对同一个项目感兴趣,应该有序入市。后者涉及的尽职调查由银行信贷专员完成,本应在客户提交书面贷款申请后进行。从《通知》的背景和此前内容来看,这次提到的尽职调查可能是后者。

熟悉上述银行授信发放流程的人士还提到,除了尽职调查外,在授信审查流程中,银行会根据资金来源确定由哪些部门审批,每个流程可能会有两到三周的会议流程。审批流程越多,时间就越长。但是,由于严格控制风险的原则,这些流程可能很难简化。或许因此,《通知》将提高服务效率的方式定义为“提前启动”,将对象限定为“风险可控的项目”。

许多专家告诉记者,从M&A债券和贷款支持M&A,对大型央企和整个国企都有好处,而且有“变便宜”的可能。黄立冲提到,即使贷款宽松,银行的首选贷款对象仍然是整体实力较强的央企和国企。M&A债券方面,上青所信息显示,2020年4月以来成功发行M&A债券的企业均为国有企业。

早在政策出台之前,不少央企、国企就已经收到了困难同行房地产项目的“邀约”。此前,多家大型央企和国企的地产区域负责人告诉记者,近期,不少困难房企向自己的团队发出邀请,希望收购困难房企旗下的地产项目,不少M&A项目正在洽谈中。

李表示,从并购的角度来看,央行此前也曾提及此事,但进展并不尽如人意。主要原因是民营企业的风险不断释放,背后的债务越来越复杂多样,规避风险的情绪开始高涨。另外,随着市场下行,有余粮可以收购的企业并不多。现在,有了M&A债券、贷款等金融工具,有了央行、SASAC组织房地产领域的优质大型民营企业,有了央企、国企开会传达精神,M&A的情况和以前大不一样了。

(文章来源:中国商业网)